IMU – Guida pratica e completa: dubbi risolti (seconda parte)

DUBBI RISOLTI
 
Diritti reali
 
In base all’art. 981 del codice civile, è usufruttuario colui che ha diritto di godere della cosa ricevuta in usufrutto e di trarre dalla stessa ogni utilità che essa può dare, con il vincolo di rispettarne la destinazione economica.

Per il pagamento dell’Imu, l’art. 9, comma 1 del D.Lgs. n. 23/2011 recita che “i soggetti passivi dell’imposta municipale propria sono il proprietario di immobili, inclusi i terreni e le aree edificabili, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa, ovvero il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi […]”.

In sostanza, sono tenuti al pagamento dell’IMU i soggetti titolari, su immobili (fabbricati, aree edificabili o terreni) siti in Italia: del diritto di proprietà;ždi un diritto reale di godimento (uso, usufrutto, enfiteusi, diritto di abitazione del coniuge superstite, ecc.);ždel diritto di godimento derivante da un contratto di locazione finanziaria (leasing).
 
Fabbricati in ristrutturazione
 
È previsto che la base imponibile venga ridotta al 50% per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni. L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale ovvero tramite autocertificazione del possessore dell’immobile. Agli effetti dell’applicazione della riduzione alla metà della base imponibile, i Comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione. Prima dell’approvazione del D.L. n.16/12 tale riduzione era subordinata a una specifica deliberazione in tale senso da parte del Comune, oggi invece si tratta di una riduzione obbligatoria. L’esercizio dell’opzione va comunicato al Comune mediante la dichiarazione da inoltrare entro il 30 settembre.
 
Abitazioni contigue
 
Ai fini Imu, per abitazione principale si intende «l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente». La precisazione normativa ha lo scopo di superare l’orientamento della Corte di Cassazione, in base al quale due unità abitative contigue, autonomamente accatastate, se utilizzate unitariamente a fini di dimora abituale della famiglia, danno diritto alle agevolazioni di legge (sentenza 25902/2008; la massima è riportata qui sotto). Secondo la nuova disciplina Imu, in linea di principio, l’unità immobiliare può essere considerata abitazione principale se è costituita da un’unità unica sotto il profilo catastale, con la conseguenza che due unità immobiliari autonomamente accatastate non possono essere ritenute abitazione principale.
 
Nel caso specifico, su uno dei due appartamenti l’Imu va pagata come se si trattasse di una seconda casa, anche se esso viene utilizzato unitamente al primo appartamento come abitazione principale. In sostanza, si fa riferimento alla situazione catastale e non a quella di fatto: se si tratta di due distinte unità immobiliari, una delle due paga l’Imu con l’aliquota ordinaria dello 0,76% come seconda casa. In una situazione di questo tipo, il contribuente potrebbe dimostrare, attraverso attestazioni dell’agenzia del Territorio, ricorrendone le condizioni soggettive (cioè se il titolare è identico) e oggettive (ad esempio, la contiguità e la loro unione materiale), l’accatastabilità unitaria dei due appartamenti.

Massima tratta dalla sentenza n. 25902 del 2008 della Corte di Cassazione

 
Per la Corte, ai fini delle agevolazioni Ici per l’abitazione principale, non è rilevante il numero delle unità catastali che lo compongono, ma la prova dell’effettiva utilizzazione ad abitazione principale dell’immobile complessivamente considerato.
 
Secondo i giudici, il termine di «abitazione principale» non risulta necessariamente legato al fatto di «unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto dei fabbricati» limitato a una sola unità come identificata catastalmente, ma dall’uso specifico dell’immobile nel suo complesso.
Pertanto, ai fini Ici il contemporaneo utilizzo di più di una unità catastale come abitazione principale non costituisce ostacolo per l’applicazione, per tutte, dell’aliquota prevista per l’abitazione principale, sempre che il derivato complesso abitativo utilizzato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono, assumendo rilievo non il numero delle unità catastali l’effettiva utilizzazione dell’immobile complessivamente considerato».
 

Per la Corte, tale principio è applicabile anche alle agevolazioni concesse per l’acquisto della prima casa, a condizione che l’alloggio rientri, per superficie, per numero dei vani e per le altre caratteristiche descritte dall’articolo 13 della legge n. 408/1949, nella tipologia degli alloggi «non di lusso».
 
APT per Finanza In Chiaro